Régionalisation du droit du bail, quelles conséquences en Wallonie, en Flandre et à Bruxelles ?

Depuis 2018, à la suite de la sixième réforme de l’État, le droit du bail d’habitation est une compétence régionale. Le Code Bruxellois du Logement (CBL) est entré en vigueur le 1er janvier 2018. Le décret relatif au bail d’habitation est entériné en Région wallonne le 1er septembre 2018. Début 2019, c’est au tour du Décret flamand relatif à la location d’entrer en vigueur. Quelles différences existe-t-il en matière de droit du bail dans les différentes régions du pays ? Me Edouard Hagenaar, avocat spécialiste en droit locatif à Bruxelles, se penche sur la question.

Formalités du contrat de bail

En Région wallonne et en Région flamande, le droit de bail d’habitation a été élargi aux biens mobiliers, comme par exemple, les caravanes et les bateaux. Les trois régions ont aussi établi des règles en vue de la protection des données des candidats-locataires. En Région flamande, le bailleur ne pourra demander à un candidat-preneur que les documents qui sont nécessaires pour vérifier si le candidat-preneur pourra satisfaire à ses obligations contractuelles. En Région wallonne, en revanche, l’article 6 du Décret énumère exhaustivement les informations que le bailleur peut demander aux candidats-preneurs, en l’occurrence le nom, le prénom, la date de naissance, la composition de ménage ainsi qu’une preuve de paiement des trois derniers loyers.

En Région bruxelloise, l’article 200ter du CBL (Code Bruxellois du logement) liste les documents permettant de vérifier l’identité ainsi que la capacité de du candidat-preneur de contracter un bail et le montant des moyens financiers dont le preneur dispose ou d’une estimation de ceux-ci. Cependant, à Bruxelles, ni l’origine, ni la nature des moyens financiers ne peut être prise en considération par le bailleur pour refuser une location.

Droits et obligations du locataire et du propriétaire

La Région wallonne et la Région bruxelloise imposent de joindre au bail une note explicative des droits et obligations des preneurs et des bailleurs. L’obligation d’enregistrement diffère d’une Région à l’autre. Auparavant, un preneur pouvait résilier sans préavis ni indemnité tant que le contrat de bail n’était pas enregistré par le bailleur. C’est actuellement le cas en Région flamande. La Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale accordent désormais un délai de grâce au bailleur pour enregistrer le bail. S’il est toujours possible pour le preneur de résilier sans préavis ni indemnité, il faut que le bailleur ait été mis en demeure par lettre recommandée et que ce dernier ait négligé d’enregistrer le contrat de bail dans le mois qui suit la mise en demeure. Une différence existe en Région wallonne où aussi longtemps que le bailleur n’enregistre pas le contrat, il ne pourra pas réviser ou indexer le loyer.

Décès du preneur

Sous la législation fédérale antérieure (article 1732 du Code civil), le contrat de bail ne prend pas fin par le décès du preneur, et se poursuit à charge de la succession, qui peut alors décider de résilier le contrat de bail selon la législation applicable. Selon l’article 46 du Décret wallon, le contrat de bail prendra à présent automatiquement fin trois mois après le décès du preneur. Si l’habitation est inoccupée, le bailleur peut résilier le contrat s’il fait constater le caractère inoccupé de l’habitation par un huissier de justice. Le contrat de bail prendra alors fin au moment de cette constatation.

Selon le Code Bruxellois du Logement, le bailleur peut considérer le contrat de bail comme résilié, sans congé ni indemnité, si l’habitation, après le décès, est inoccupée par les membres de la famille du preneur et si le loyer et/ou les charges restent impayés pendant une période de deux mois à partir du décès.

En Région flamande, le contrat sera automatiquement résolu à la fin du deuxième mois après le décès du preneur, sauf si les héritiers ont déclaré à la fin du deuxième mois après le décès du dernier preneur, dans ce délai, qu’ils poursuivront le contrat de bail. Quand le contrat de bail est automatiquement résilié, la succession doit au bailleur une indemnité d’un mois de loyer.

Bail de courte durée

En ce qui concerne les baux de courte durée, dans les trois Régions, le preneur peut résilier à tout moment un contrat de bail de courte durée (c’est-à-dire un contrat de bail plus court que 3 ans, renouvelable deux fois, mais dont la durée totale ne peut jamais dépasser 3 ans), moyennant le respect d’un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité de résiliation.

Une condition supplémentaire est ajoutée en Région bruxelloise. Cette possibilité n’existe que pour les contrats de bail d’une durée supérieure à 6 mois. Ce seuil minimum n’existe pas en Wallonie et en Flandre.

En cas de résiliation anticipée d’un bail de courte durée, une indemnité d’un mois est due par le preneur à Bruxelles et en Wallonie, et d’un mois ou un demi-mois en fonction de si le contrat de bail prend fin durant la première, la deuxième ou la troisième année, compte tenu du point de départ du premier contrat de bail en Flandre.

Bail étudiant

Pour le bail étudiant, les trois régions ont également adopté de nouvelles règles. Tant en Flandre qu’en Wallonie, il est possible pour le preneur de résilier le contrat de bail étudiant sans indemnité s’il met un terme à ses études ou si un de ses parents décède, à condition que celui-ci pourvût à son entretien.

Le préavis s’élève dans ces cas à 2 mois. En Wallonie, cette possibilité n’est offerte à l’étudiant que si celui-ci résilie avant le 15 mars. Cela n’est pas exigé en Flandre. À Bruxelles, le preneur peut à tout moment résilier sans motivation, moyennant le respect d’un préavis de 2 mois.

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